引言

在西欧和北美，郊区是一种特殊的聚落类型，郊区体现着特有的治理形式和政治张力。传统郊区通常被描述为“中产阶层的封闭式居住区（middle-class residential enclave）”^[1]6。在景观上，这些居住区往往具有低密度且外观单一的特点。就治理特征而言，战后出现的大规模郊区化，则由围绕土地利益形成的典型城市增长机器模式所主导^[2]。然而，最近崭露头角的后郊区开发带来了治理郊区增长的新问题，包括增长与集体消费供应之间、开发与保护之间、以及政府行政分离与合并之间的矛盾^[3]。

本文探讨中国郊区化进程中的治理问题。与认为中国郊区将遵循西方国家郊区化路径有所不同，本文以埃克斯等^[4]提出的郊区治理模式为框架，从中国郊区开发的异质性特征入手，分析不同治理模式下的开发类型。本文后续的内容主要分为五部分。首先，考察一些重要术语以显示其含义随地域的不同而改变。其次，回顾郊区开发的各阶段。然后，讨论不同模式的郊区治理。继而分析包括正规和非正规开发在内的开发类型，以及相应的空间形式和治理问题。最后提出结论：正是不同的治理模式导致了碎片化的郊区空间形式，而这些模式都与改革后政治经济环境下土地开发的重要一环——为地方政府创造土地收益密切相关。

首先，本文的“郊区”（suburb）泛指城市中心城区或建成区的边缘地带。从这个意义上来说，“郊区”可与“半城市地区”（peri-urban area）互换，后者被广泛用于与发展中国家土地权利和贫民区相关的研究中。然而，在中国及其他人口稠密的东亚和东南亚国家^[5]，郊区的人口密度可能相当高，甚至还超过了西方国家大城市的人口密度。由此，“郊区”并不具有低密度生活环境或异于城市主义的内涵。例如，弗莱舍在描述北京郊区时，就称其以人口密度高、高楼林立为特征^[6]。“郊区”也不是城市和农村地区的过渡地带。实际上，与其他城市化水平尚有限的发展中国家一样，在中国，城乡二元化仍占据主要地位。在制度安排或社会管理方面，郊区仍须归为或城市或农村中的某一类。从这一点来看，国家社会主义之下的郊区在很长一段时间内只是分布着国有体制外的农村以及少数体制内国有农场和国有企业的地域空间。因此，“郊区”并不代表异于城市或乡村的治理形式。的确，确定“典型”郊区并将其作为未来全球郊区主义的研究对象是颇具挑战性的^[7]。

其次，“郊区”（Suburbia）是指一种生活方式，其特点是每户家庭拥有独立住宅，这种生活方式直至最近才在中国出现。中国过去并没有由家庭独立住宅构成的郊区以及维持中产阶层郊区生活方式的“有组织的地方政治表达” ^[8]157。在西方国家，反城市主义（anti-urbanism）和乡村情结（rural nostalgia）早已深入人心。相比之下，现代中国将城市生活视为进步、文明的生活方式，而认为乡村生活是落后和欠发达的。改革开放前的体制曾严重倾向于城市工业区，政府为城市居民提供福利又强化了城市的特权。虽然最近在中国出现了效仿美国“新城市主义”的高端别墅群，而它们实际上只是城市生活空间向边缘地带的延伸，其高级别的安全和隐私保护也和开阔的中产阶层郊区生活模式大相径庭^[9]。中产阶层居住在高层住宅中，这些住宅看上去与城市中千篇一律的商品房无异，而这正是中国郊区的主流生活方式，与中心城并无不同。

最后，“治理”（governance）涉及政府、市场、公民社会之间的关系。改革开放以前，政府处于明显的主导地位。虽然改革促成了土地、住房、资本以及劳动力市场的建立，政府在组织社会生活中仍扮演着重要角色。社会中已经出现了非政府组织和自治机构的雏形，业主委员会就是其中之一。业主委员会产生于中国郊区的门禁社区，在这些社区里，居民在管理自己日常生活方面具有更重要的地位。但公民社会的发展程度依然相当不足。本文的“治理”并不等于独立于政府的治理模式。政府与不断发展的市场形成了具有矛盾性的组合。中国政府正转变为企业型政府，随着经济开发的需要，诸多投资机构和平台应运而生。在中国这一背景下，“治理”以及“治理模式”（governance modality）的概念^[4]非常有用，这一概念能很好地揭示不同要素之间平衡状态的变化情况，而非认定某种新模式已经产生。

2.1 政府投资的产业空间（1949—1978年）

改革开放前，中国的城市较为紧凑，城市和乡村间存在巨大的鸿沟。投资、人口管理、住房供给方面的制度皆旨在推动工业化，但对城市化并无多大促进作用，因此也限制农村向城市的人口迁移。户口制度像挡在农村和城市间的一堵无形的墙^[10]。城市居民可享受工作单位提供的住房福利。由于人口密度增大和住房短缺，中心城区变得十分拥挤，但很少有居民外迁^[8]，因为他们不能购买商品房。人们也不愿意去城市边缘地区居住，因为那些地方缺乏公共服务和设施。

在这一时期，郊区被用作生产空间，以适应政府发展工业的战略。工人新村中的住房及其他生活服务设施等都服务于这一功能。从20世纪50年代起，为了适应投资需要和防止北京、上海等大城市过于密集，独立的工业卫星城建立起来，国有企业被派驻到这些卫星城。但是过度专业化以及对生产性基础设施的偏重，导致这些卫星城并不适合居住，大部分工人仍每天从中心城区到卫星城上班。

改革开放以来，由于土地市场的建立以及随之而来的土地利用变化，中国城市经历了大规模的产业和人口再分布。周一星与马润潮指出中国在20世纪80年代第一次出现郊区化^[11]。一系列实证研究阐述了土地利用重构及相关人口变化 ^{[12, 13]}。许多郊区住宅项目得以开发，以改善居住环境，安置因中心城区重建而搬迁的人口^[14]。城市扩张也急速吞噬着农业用地^[15]。但随着郊区增长，中心城区并未显现出衰败迹象 ^[8]。土地市场建立后产生的土地利用重构，是导致中心城区人口密度变化的原因之一。郊区化是被动的，多以政府支持的居住和产业外迁为主^[11]。郊区的工业发展导致大量农村外来人口定居于城市边缘地区，也促进了郊区增长^{[12, 16]}。这一时期的郊区开发缺乏规划，住宅项目、分散的工业开发区和城市边缘外来人口聚集的村庄混合并存^[17]，空间格局为以碎片式的单一功能土地利用形式迅速向外扩张。

20世纪90年代末，新一轮郊区化在中国兴起，其规模和性质都与此前显著不同。很多市级政府相继开始通过兼并郊县来调整行政边界^[18]。快速轨道交通的发展，大大提升了远郊区的可达性^[19]。城市开发迅速向远郊区蔓延。

这一时期的战略侧重于发展具备综合城市功能的郊区增长点。为使劳动密集型低成本的制造业升级为高科技和生产服务业，很多成熟的经济开发区努力从单一的制造和加工转变为更为多样化的、包含第二和第三产业的混合经济结构，并注重提供优质生活设施和服务^[20]。住宅开发已成为一些规划完备的新城的重要推动力量^{[21, 22]}。经过新形式的包装和营销，郊区的形象已由工业卫星城转变为宜居城^{[23, 24]}。随着开发土地混合利用程度的提高，以及更好的职住平衡，郊区成为了具备后郊区（post-suburbia）特征的区域增长点^{[24, 25, 26]}。

3.1 政府企业主义及郊区经济增长

在美国和其他西方发达国家，国家在制定住房政策、基础设施投资和税收政策所发挥的作用促进了郊区化^[27] ；同样地，中国郊区土地迅速开发也可归因于政府控制的土地体制^[17]。虽然国家所有的城市土地可以进入市场，但严格禁止集体所有农业用地进入市场交易。市政府拥有为公众利益需要而征用农用地的权利，并倾向于以极低的价格征用土地，随后以市场价值出让土地用于房地产开发。相比之下，由于城市改建成本高、耗时长，明显的土地价值差更加促进了对农村土地的吞噬。由于农村地区土地产权不清晰和不完善，各类行为主体争相控制土地，试图以满足自身利益需求的方式进行开发，造成开发形式的杂乱不一^[28]。我们将在下文指出，郊区的开发包括正规和非正规两种。例如，农民扩建或新建房屋为农村外来人口提供住房。因此，一方面，政府主导的郊区开发提供了与城市功能对等的有序环境来吸引投资。另一方面，生活环境较差的半城市化外来人口聚居村庄仍自发地在边缘地带扩张。

经济权力下放和政府角色的尺度调整也促进了郊区经济发展。在美国模式中，郊区更倾向于脱离中心城政府^[2]。有了政府自治权，地方的精英人士、企业团体和实业家就能够制定一系列政策，服务于地方企业的需要，从而形成郊区增长机器。而在中国，市级政府在郊区发展过程中扮演重要角色。例如，上海市政府为了扩大地方经济，采取了“一城九镇”战略；北京市政府“将企业式城市治理扩张至都市区域外围农村地区”，从而促进了远郊区的新城建设^[24]427。通过行政兼并，市政府将其权力扩展到都市区尺度，并取得对周边县区资源的控制，从而与其他城市进行竞争。不少开发是由市级政府的开发公司直接组织和制定的——从这个层面上说，郊区经济发展可以视作市级政府在城市区域内的领域扩张（territorialization）。

此种行政兼并经常通过“城市战略规划”得到合法化并得以实施，此类规划往往将交通系统和城市发展大幅扩张至近郊和远郊地区^[18]。随着行政兼并，决策权被下放至郊区政府。同时，郊区官员的政绩会通过本地发展的情况来衡量。中心城区和郊区的关系从自上而下模式转变为通过治理来协调的增长体制。

某些情况下，市政府会给予郊区政府大力支持。例如，市政府可共同出资建设通往郊区的地铁等关键基础设施，或共同投资地方开发公司。但其他情况下，地方增长联盟和上级中心城区政府间矛盾重重。由于分散化促进地方级别城市企业主义的出现，一个城市内的众多郊区地方政府为资本投资和经济增长而相互竞争。它们倾向于关注自身利益，而有可能扰乱市政府战略计划。例如，按照理想的情况，各郊区应发展为各具特色的专业化的经济功能节点，以促进都市区域经济发展。但各郊区之间仍争夺相近行业的工厂入驻，并努力刺激本地房地产市场。如此一来，市政府在协调开发和实施总体战略规划时，通常面临巨大挑战。

随着中国发展成为世界工厂，中国的郊区也正在成为资本积累的前沿^[29]。郊区发展是经济增长的结果，但另一方面也是资本积累扩张的驱动力。一系列体制改革，包括分权、土地出让制度及住房商品化，不仅催生了土地开发的市场制度，同时也强有力地刺激了地方政府通过土地市场来吸引投资和促进资本积累。虽然海拉^[30]强调，要警惕过分夸大市场机制在中国城市发展中的作用，但证据显示，土地分配已大幅度减少，为获取利润通过市场价格销售土地的比例大大增加 ^[31]。土地出让带来的收入在政府收入中占很大比例，成为促进当地经济增长的重要资源^[32]。林初生认为这一轮以城市为基础、以土地为中心的城市化是20世纪90年代中期以来城市大幅扩张背后最重要的推动力^[33]。在西方国家城市的资本城市化进程中私营企业发挥主要作用，但在中国，中国政府不仅是管理者，其本身也是市场不可或缺的参与者^[34]。

近期郊区新城的发展反映出，将郊区作为资本积累空间的策略更加复杂。这一策略转变为应对分税制和日趋严格的土地控制。第一，由于分税制的实施，财政权力再次向中央集中，土地出让收入成为地方政府得以利用的促进增长的最重要资源。为实现土地收入最大化，地方政府在近期郊区开发中，除工业发展外，鼓励住房和商业开发项目，以实现战略性的土地混合利用。一方面，地方政府通过公开拍卖将住宅和商业项目土地出让给出价最高的一方，从而筹得大量资本。另一方面，政府继续以低价土地吸引工业投资，其主要目的不是为了一次性获得利润，而是为了巩固地方课税基础^[32]。

其次，开发郊区新城也是为了应对中央政府日益严格的土地控制政策。自上世纪90年代后期，特别是2003年以来，中央政府开始给地方政府分配土地开发指标，这样一来，土地出让规模受到限制，将大量农村土地用于城市开发就更加困难。通过新城开发，可以集中城市建设用地，以获得更多的开发空间。与此同时，地方政府通过地方推广和营销将郊区包装成理想的居住和工作之所，以抬高土地价格。如今，地方政府正积极建设新城，打造高品质的居住环境。

综上所述，郊区增长机器以土地开发为基础，成为了一种新的资本积累手段。首先，当地政府建立一个诸如投资公司形式的投资平台，向银行筹集资本，以低价征购土地。然后，开发公司对征购的农村土地进行一级开发，配备齐全的基础设施。接下来，这些土地被用来吸引制造业投资。工业发展促进当地GDP增长，进而推高城市土地价格。与此同时，开发公司通过公开招标，将剩余的土地高价出让，用以进行住宅和商业用途开发。土地出让带来的收益再被用于基础设施建设。这一以土地为中心的动力机制推动地方政府运行郊区增长机器，进一步追求土地开发。

门禁住宅在中国并不是什么新事物。在改革开放之前，许多单位都有有门禁或有边界的职工生活区。但是，“门”的功能已经发生了改变。过去，职工生活区由各个单位负责建设，并由房地产部门管理。设置门禁主要是为了方便管理。职工生活区的安保措施并不严密。现在，这一原型演变出多种形式的门禁居住区，包括富人居住的“黄金隔都”（golden ghetto），单位大院形式的“棕色隔都”（brown ghetto），农村集体开发的乡村公寓“绿色隔都”（green ghetto），以及强调集体管理的“红色隔都”（red ghetto）^[35]。对比中美两国发现，集体主义在中国的社区治理中是有着历史传统的^[36]。但门禁的作用已经发生改变，过去设置门禁是为了加强单位对职工的政治控制和落实国家组织的集体消费。如今，国家不再实行公共品供给制，门禁的作用更多地是起到了划分消费群体的作用^[37]235。就私人治理而言^[38]，门禁社区在中国确实是一个新现象。

在郊区，门禁居住区已十分普遍。但是，居民的独立自治一直很薄弱。中国的门禁郊区由开发商负责物业管理，取代了政府提供的一些服务功能。门禁郊区所体现的一个新趋势是，房地产开发商在为社会经济地位上升的中产阶层创造另一种生活体验中扮演了重要的角色。打造地方品牌和营销的策略被广泛使用，当这种策略发挥到极致时，一个全新的小镇可以被包装成西方高品质生活的复制品，例如上海的泰晤士小镇^{[22, 23]}。许多购买了高端独栋别墅的消费者都拥有两套甚至三套住房，作为他们度假或周末休闲的私人场所^[39]。然而，对此类门禁空间的需求并非出于恐惧^[40]，而是出于对高品质居住环境的日益重视。在中国，门禁郊区的精髓就是它的整体包装开发（packged development），门禁自身就是包装和宣传的一个要素。因此，包装开发的门禁郊区的发展可归结于两个相互关联的推动因素：第一，对住房的审美需求；第二，开发商面临的压力，市场需求要求开发商提供更多元化的选择和有特色的产品^[23]。从这个意义上讲，“私人治理”并不能完全解释中国门禁郊区迅速发展的原因。中国门禁郊区在实现自治之前还有很长一段路要走。

4.1 正规开发：包装的郊区

不同于自主开发的城中村，郊区的正规开发打造出了经过精心设计和包装的居民区。商品房市场的发展创造了多种多样、千差万别的地产项目，从低密度高档别墅到现代的高楼公寓，应有尽有。其中有许多都是总体规划建设的社区 （master-planned communities）^[22]。然而，不同于改革开放前批量生产的公寓住宅小区，这些新的郊区住宅按照国外建筑风格建造，装修精美，大门气派^[23]。经过“梦幻般地包装” （enchanted）^[41]，新开发的住宅区改变了郊区工业和农村地区原先无人问津的命运，将郊区打造成理想的生活环境。

在治理方面，新郊区居民区被建成门禁社区，采用私人管理模式——即社区由私人物业公司管理，而非市政公用设施部门管理^[38]。新开发的社区没有社会网络基础^[42]，所以政府鼓励新居民成立业主委员会，以促进社区的发展。这一做法是为了让购房者自行管理社区相关的事务，以应对日渐增长的社会流动性和潜在的不稳定因素。实际上，基于地产价值中的共同利益，业主委员会已经逐渐发展为体制外的一个治理参与者。在一些地方，业主委员会在绿地和环境保护的行动中发挥重要作用，与开发商的牟利计划相抗衡。然而，这种不断增强的独立性导致政府态度发生转变。业主委员会的作用被重新定义，严格控制在物业管理范围内，而非全体自治范围内。与此同时，”社区”作为居住区的正规治理模式也通过其管理者的职业化得以确认和发展。

房地产市场是郊区正规开发的重要动力。近期，郊区开发掀起一轮旗舰或大型项目开发热潮。这些开发项目由负责打造地方品牌的大型开发商规划和协调。主要开发商，即“品牌开发商”，负责组织宣传活动，并外包地块给小型开发商进行建设。这种开发模式在新城开发中很常见。例如，上海松江新城建设发展有限公司得到市政府和区政府的共同资助，负责开发泰晤士小镇。泰晤士小镇是一个英式小镇，汇集了许多高档封闭式居住区（图 1）。这样的开发模式非常有利于总体规划和地方营销。

图 1 上海郊区泰晤士小镇中的门禁社区 资料来源：作者自摄

虽然郊区住宅的开发主要由房地产开发商推动，但是政府，尤其是地方一级政府，对房地产开发同样发挥着重要作用。财政和经济权力下放催生的政府企业化（state entrepreneurialism）^[24]以及以经济绩效为基础的的官员竞争性提拔，是推动领域治理（territorial governance）和郊区住宅开发的两大关键因素。在北京的远郊地区，市政府下设了一个开发机构，将四个乡镇的土地整合成一个具有行政边界的地域，形成北京经济技术开发区。开发区迅速发展成为创造就业的副中心并聚集大量办公楼。这一郊区开发区正逐渐演变成商业园区（图 2）。在这一过程中，开发区扮演的角色更像一个企业，而非地方政府，因为它将住房和服务的供应交给市场。在上海辖区范围以外，昆山县自筹资金，建立了一个开发区。最初开发区属于违法开发，但后来得到中央政府的认可，逐渐发展成上海的边缘城市（edge city）。同样地，上海市政府在建立“一城九镇”这一空间框架的进程中发挥了关键作用。尤其值得一提的是，由企业型政府建设的地铁线路，接通远郊地区，极大地开放了郊区空间。通过联结土地出让、住宅开发和基础设施融资，郊区得到进一步发展。

图 2 北京亦庄新城的郊区办公楼集群 资料来源：作者自摄

正如前文所述，从资本积累的角度来看，改革开放前以国家主导的工业化，如今已转变为以城市为基础的资本积累，在这一过程中，郊区空间的发展发挥了重要的“空间修补” （spatial-fix）作用，房地产已成为经济的一个重要部分。就在全球经济危机前夕，中国的出口制造业面临严峻的情势：人民币升值，出口市场竞争更为激烈，劳动法律法规更为严格，利润空间缩小。这一系列压力使得一些资本放弃了制造业，转而投向房地产与股市，中国房地产迎来了繁荣。为应对全球经济危机，中国政府出台了暂时的紧缩政策，之后又被迫出台了4万亿元的经济刺激计划，大大增加了资本流动性。此举一出，2009年房产价格便遭遇了巨大的通货膨胀。哈维^[43]、沃克^[44]以及最近的考克斯^[45]均提到了在西方经济的资本积累中空间生产与郊区化的重要性。同样在中国城市中，繁荣的房地产市场既是郊区经济增长的结果，也是吸收资本进入新增长地域的平台。

非正规开发是不发达国家的城市边缘地区的一个重要特点。在中国的城市边缘，村民会自行对农村住房进行扩展，体现出一定程度的非正规特点（图 3）。表 1对比了中国郊区正规开发与非正规开发的特点。土地征用的特殊制度也是造成非正规开发的原因之一^[46]。在郊区化早期，为降低土地征用的成本，郊区土地开发跳过了农村村庄，只征用农用土地。如今，这些“城中村”正成为中国式的非正规住宅。由于中国土地所有权的双重性，农村土地属于集体所有，在农村土地上进行开发的房地产不能拥有国家认可的正式证书，因而农村土地不能用于房地产开发。然而，在城中村，开发的住宅大部分用于出租，容纳了数百万的外来务工人员。住房市场“非正规”体现在两个方面：第一，开发过程中没有规划许可与开发控制的正规程序；第二，大多数情况下，房东与外来房客之间并无正规合同。这种非正规住房的产生，是由政府在住房供给领域的退出与外来务工人员负担不起正规房地产市场的住房所共同造成的。

图 3 广州半城市村庄中的非正规住房 资料来源：作者自摄

表 1(Table 1)

表 1 中国城市半城市化地区及郊区的正规与非正规开发比较 正规开发 非正规开发 典型环境 门禁社区，别墅与高楼等商品房小区 门禁社区扩展升级为新城 城中村 特点 过度设计、过度包装 门禁式，有生活便利设施及安保设施 高端市场住房使用率不高 建筑覆盖率高，巷道狭窄， 分布不规则，拥挤 公共设施不足 外来人口聚居 政府 企业型地方政府与资本的增长联盟 缺乏服务供应 维护社会管理 资本积累 郊区房地产市场作为资本投资的出口 土地出让与以土地为驱动力的经济 增长 为外来务工人员提供住宿 处于拆迁之中，为正规土 地开发做准备 私人治理 业主委员会 物业管理公司 非正规房屋租赁市场 农村集体控制共有资产

表 1 中国城市半城市化地区及郊区的正规与非正规开发比较

这些城中村实际上呈现出了一种与发达市场经济国家中的门禁社区大不相同的“私人治理”模式^[38]。通常，市政府不会为这些城中村提供或维护公共设施，其规章条例对于城中村内部的建成环境并无多大的影响。这导致了诸多问题，如村中往往布满未铺设的、狭窄的、肮脏的道路。在大多数情况下，也不会出现由多个家庭共同合作处理公共事务的现象。每户家庭为了尽可能地获得空间，都会极力扩大住房面积，最终将房屋建造延伸至所分配土地的边界，导致建筑覆盖面积过高。在中国南方，农村有自治的传统，主体可能是农村集体，也可能是股份合作社^[47]。一些农村股份公司会投资农村基础设施的建设。

虽然城中村处于非正规开发之中，且大部分服务供应也不在政府体系内，但政府在社会控制中的表现依然十分明显。最近，政府为开展一系列“维稳”措施，成立了管理办公室，在村庄内也安装了监控视频。2010年，北京出台了一项极具争议的措施——将流动人口圈住在农村中，建立高墙大门，进入之前需出示身份证。如今，几乎在每个城市中，外来人口想要在农村租房之前，都必须进行登记。为了确定外来人口本人或其家庭成员的确切住址，以往使用同一地址的住宅小间也需使用新地址以示区分。

至于资本积累在这些城中村的重要作用，伴随着现有农村的再开发，一些集体所有的农村土地被用于“小产权房”住宅的开发。由于产权未经政府正式许可，因而产权很“小” （或很特别）。政府的独享权利使得政府可以获取租金差额，而小产权房的开发使得农村也能分享利益^[48]。小产权房的存在体现了二元城市边缘治理中的矛盾。然而，最近城中村的改造更倾向于拆迁整座村庄，重新进行房地产开发，原地重建极为少见。政府为了减轻村民对村落重建的不满，加大了对村民的补偿力度。伴随着郊区发展及城中村的改造，非正规空间正在消减。因而，在中国的郊区，我们能看到两大潮流同时涌现：第一，政府作用在服务供应中的缺失，带来了农村住宅建设的非正规化；第二，政府作用在社会控制中愈加明显，带来了城中村改建的正规化。

经济改革以来，中国的郊区不再处于次要地位，转而成为了中国城市化的前沿。郊区由性质迥异、位置分散又相互联系的空间碎片和小块地区拼接而成。正如其他国家和地区的研究所发现的，郊区的发展浓缩了当前发展体制的特征，即多元的驱动力，以及复杂的治理模式和机制^[4]。从正规开发的新城到城市边缘不正规的外来人口聚居的半城市化村庄，每一类郊区碎片都代表着不同治理模式的组合。而这些不同的郊区碎片都是在中国城市发展中的同一个政治经济逻辑之下的产物。其核心的动力即领域扩张（territorial development）：郊区为资本积累打开了新空间，在某种意义上，“郊区化是一种（应对资本积累问题的）解决方式” ^[44]。郊区吸收了大量的资本流入，通过中产阶层地产开发、关键基础设施项目建设，拓展了交通网络、出口加工区、科技城、大学城、新城以及生态城市。领域扩张已经成为驱动增长必不可缺的元素，而在经济权力下放与全球化之后出现的地方政府企业化则保证了郊区开发的条件^[24]。

中国的郊区发展清晰地反映了从管理到治理的转变：土地的商品化已经转变了郊区发展的方式。尽管政府，尤其是地方政府的作用至关重要，开发工作还是需要其他参与主体与政府的共同努力。开发商对于塑造郊区景观起到了重要的作用。在消费主义观念日趋深化的当下，向上流动的中产阶层更愿意寻找另类、独有、高品质的生活空间。为了刺激并满足此类需求，品牌构建、包装设计、视觉形象及市场营销都成为了开发中的一部分^[23]。在郊区门禁社区中，出现了一种新型的社区自治形式，即业主委员会。这种形式作为一种有利于维持社会秩序的方式而为政府所推崇。然而，由于政府对业主委员会治理能力的顾虑，这种自治最终只会局限于物业管理方面^[49]。另一方面，在农村住房市场，占主导地位的是私人治理，即村民与村集体共同组成了小型的开发团队，在他们的宅基地上建造或翻新房屋，以开发私人房屋，出租给外来务工人员。有些人甚至还尝试在非正式且不规范的市场上将这些地产作为“部分产权住房”出售。随着城市化与郊区发展的深化，这种根深蒂固的城市—农村双重性并未消失。两者之间的差距反而转变成了又一种非正规发展。因此，在中国的郊区，中产阶层乌托邦式的郊区或诺克斯所说的 “庸俗世界”（vulgaria） ^[41]，与在不发达国家常见的半城市化的非正规开发并存。

最后，从治理的角度来看，什么是中国式“郊区”？中国的郊区并非单一均均质，而是由异质性的郊区形态共同组合而成。由此，我们可将之称为“后郊区”，以区别显示其在郊区的空间和时间上与美国式的典型郊区不同，并说明美国的经验只是例外，而非常规。