基于香港人多地少的土地利用局限和商业资本高度发达的经济特征，港英政府长期采取市场主导的“企业式”城市发展策略^[1]。尤其是1950 年以来，人口急剧增加^①导致土地供应紧张，大量富有历史价值和特色的建筑（如中环旧邮政总局、尖沙咀九广铁路总站等）被相继拆除，取而代之的是高强度的土地二次开发。受实用主义价值观的影响，政府和公众关注的城市焦点长期集中于院、学校等具有实际功能效益的公共资源供给，历史建筑被认为是属于少数专业人士的艺术奢侈品。即便在1976 年《古物与古迹条例》（香港基本法第53 章）正式实施之后，历史建筑保育工作进展依然缓慢^[3]。

香港回归后，殖民地身份的解除以及特区华人政府的组建从思想和权力两方面推动了公众“本土身份认识”形成^[4]。“保卫天星码头”（2006 年）和“保卫皇后码头”（2007 年）事件则彻底激发了公众的历史建筑保育意识。随后，特区政府启动了历史建筑保育工作检讨程序，并最终推出了“活化历史建筑伙伴计划”，标志着“政府、非营利组织、公众”三方协作的政府业权历史建筑保育模式基本确立^[5]。

但是，在消费社会的强势影响下，历史建筑保育变得越来越“商品化”。置于经济发展框架之中的保育行动过于强调实用性和利润化，即使完整保留了建筑物的有形构件，其中的文化和历史价值也会发生质的改变。尤其是对私人业权的历史建筑的保育始终是一个难题。2013年，行政长官在《施政报告》中明确提出了“需要检讨保育私人历史建筑的政策”，表达了政府对此问题的关注。关注的背后是私人业权历史建筑因保育与否所引起的公众争议及公私矛盾越来越尖锐的社会现实。

香港具有文物价值的建筑可以分为四类（表 1）：法定古迹以及一级、二级、三级历史建筑。在法律框架内，除了法定古迹受《古物古迹条例》永久保护外，暂定古迹^②在有效期内也受到条例保护。在行政框架内，古物古迹办事处借鉴英国经验引入历史建筑评级的制度，通过评级界定潜在的保育对象和相应策略。1996—2000 年，8 800 多幢建于1950 年前的历史建筑被调查并记录，专家小组依据“历史价值、建筑价值、组合价值、社会和地区价值、保持原貌程度、罕有程度”六项准则^[6] 对其中的1 444 幢进行深入评估，1 154 幢获得评级^[7]。

表 1(Table 1)

表 1 香港历史建筑分类表 性质 类别 文物价值及保育要求 数量 业权 法律 保护 法定 古迹 具有极高文物价值而受法例保 护的历史建筑物、考古、古生 物地点或构筑物 105项 政府59 项；私 人46 项； 行政 措施 一级历 史建筑 具特别重要价值，须尽一切努 力予以保存的建筑物 212 幢 政府272（包括 URA 拥有业权 的21 幢）；私 人882（ 包括 CTC 拥有业权 的30 幢） 二级历 史建筑 具特别价值而须有选择性地予 以保存的建筑物 366 幢 三级历 史建筑 具若干价值，并宜于以某种形 式予以保存的建筑物；如保存 并不可行则可以考虑其他方法 576 幢 资料来源：根据参考文献[7]整理

表 1 香港历史建筑分类表

值得注意的是，评级制度只是行政措施，并不会给予获得评级的历史建筑任何法律保护，只要符合土地、建筑及城市规划等规定，业主可以自由拆除名下的历史建筑，政府无法阻止。虽然政府设有内部通报机制，相关部门如果得知历史建筑受到拆除或改建威胁会告知古物古迹办事处，后者会游说业主进行保育工作，但是这一方式多停留于形式，没有业主同意，政府人员无权进入历史建筑。

从业权分布来看：105 项法定古迹中，59 项为政府所有，46 项为私人^③所有；1 154 幢拥有评级的历史建筑中，272幢为政府所有权，882 幢为私人所有。可见，占据大多数的私人历史建筑应该是保育的主要对象。现实中，面对高昂的地价和维修成本，大量私人业主倾向于将历史建筑拆除；如缺乏有效的应对措施，大量有价值的私人历史建筑将会很快消失。

根据业权属性，历史建筑通过三种途径开展具体保育工作（图 1）。

图 1 香港历史建筑保育运作途径图 资料来源：作者自绘

（1）政府业权历史建筑：纳入“活化历史建筑伙伴计划”，非营利机构提交保育申请书，活化历史建筑咨询委员会审议并选择最终运作主体，政府提供资金、咨询和租赁经营权，非营利机构具体运作，咨询委员会评估阶段效果并决定是否合作延期^[8]。目前已经有12 幢历史建筑开展了保育活化工作，例如获得联合国教科文组织亚太区文物古迹保护奖的大澳警署和北九龙裁判法院。

（2）市区重建局（URA）业权历史建筑：根据项目特征，或由URA 自己运作，或以不同的形式交予其他组织机构运作。目前已经开展17 项保育活化工作，例如茂萝街7号唐楼被活化为由香港艺术中心负责运营管理的香港动漫基地。

（3）私人业权历史建筑：私人自行保育，可申请香港发展局（Development Bureau）文物保育专员办事处“私人拥有已评级历史建筑维修资助计划”。业主在接受“维修工程完成后的协议期限内，不得拆卸建筑物、不得转让业权及允许合理程度的公共参观”的要求后，可以申请上限为100万港币的小型维修工程资助^[9]。目前已经有37 宗申请获得审批，资助总额约3 359 万港币。小额度资助经费只能支持一些小型的、局部的维修工程，大部分私人业主对此资助兴趣不大。

从业权属性来看，私人历史建筑属于私人财产，公众并无理由和权力对其进行干涉。《基本法》第6 条^④和第105 条^⑤明确规定：无论本地或外来的私人财产权均受到保护，依法征用需要按实际价值补偿。在市场经济高度发达的背景下，“破坏—发展”是占优策略，拆除历史建筑后的经济逻辑主导土地二次开发成了私人业主的理性选择。

从文化价值来看，建筑的用途属于个人，而建筑的外表及其承载的历史属于公众。私人历史建筑藉此具备了准公共物品^⑥的属性。公众可以平等欣赏建筑外观体现了公共物品的特征——消费的非竞争性和受益的非排他性^[10]。公众参与的群体意愿和具体行为推动了“私人历史建筑保育是公共事业”价值观的形成，使得保育一方面具备了高于市场的非营利特征，间接成为一种用来满足公众日益增长精神文化需求的公共服务，另一方面具备了公共性，全体大众能够接收到原真性历史信息，紧密接触的社会群体可能直接或间接获取经济利益。

业权的私有性和文化价值的公共性，两者之间的对立关系造成了私人历史建筑的保育选择矛盾。法律层面私有性大于公共性，而道德层面公共性大于私有性。在不同现实状况下，矛盾的激烈程度不尽相同，相应的保育结果也不确定。

私人历史建筑的准公共物品属性使得“私人、政府、公众”构成了矛盾的主体（图 2），私人与公众是矛盾的对立主体，政府是矛盾的调和主体。在“大市场、小政府”的背景下，政府既要衡量经济利益，又要顾及社会权益，在具体项目中常常陷入两难境地，究竟是动用公共资源进行保育，还是任由私人业主破坏式发展，每种选择都会受到其余两个矛盾主体的质疑。

图 2 香港私人历史建筑保育矛盾主体关系图 资料来源：作者自绘>

从三者的力量来看：私人业主无疑具有决定性作用，法律赋予的绝对权力使其能够不受外界干扰而达成自己的意愿；政府具有资源优势，可以为私人业主提供保育的政策和经济诱因，但是受公众的监督和影响，需要在一定范围内行使权力，现实中对于范围的界定并没有固定标准，体现出相应制度的缺失；公众对私人的保育影响力有限，但是在现有的政治体制下，公众借助媒体、社会舆论和政治领袖能够对政府产生较大的影响力。可见，私人、政府、公众形成链式制约，在制度不成熟的前提下，保育成功与否取决于各方的博弈能力，具体参与者的个体差异导致了保育结果的不确定。

基于整体社会的关注度、过程方法的多样性和保育结果的启示意义，选择景贤里、何东花园和山顶卢吉道酒店三个私人历史建筑保育案例进行研究。

景贤里位于港岛司徒拔道45 号，建于1937 年，占地面积约4 910 m²。首任业主是香港第一代首富李宝椿的女儿李宝麟。建筑群由厘份则师楼设计，包括一座三层的主楼和副楼，以及车库、廊屋、凉亭、游泳池等附属建筑（图 3）。建筑师采用西方建筑设计手法表现中国传统建筑形式，在建筑风格上，三合院布局、歇山屋顶、传统脊饰、斗拱、额枋、雀替、琉璃瓦展现出中国传统建筑特征（图 4）；在建筑技术上，钢筋混凝土技术全面替代了传统木作技术。该建筑的价值体现在两方面：一是作为香港早期历史中半山区华人高级住宅的经典遗存；二是香港影视文化和旅游文化的见证——《江湖客》（1955 年）、《龙虎争斗》（1973 年）和《京华春梦》（1980 年）均在此取景，不少游客被建筑外观吸引前来拍照。

图 3 景贤里功能布局平面图 资料来源：根据参考文献[11]绘制

图 4 景贤里鸟瞰图 资料来源：参考文献[11]

2004 年初，景贤里在业主委托下进行拍卖。业内人士估计该建筑在出售后将会被拆除，一直关注古迹保护的长春社^⑦宣布开展“拯救景贤里运动”，以600 万元港币投标，如果取得成功，将发起全港“一人一元”的筹款活动保育景贤里^[12]。业主迫于公众和媒体压力取消了拍卖。2007 年，业主在与政府接触未果后将建筑售予大陆富商。同年9 月11日起，长春社报道发现建筑物遭陆续拆毁，随即引起媒体和公众的抗议。9 月15 日，古物事务监督宣布景贤里为暂定古迹^[13]。随后政府联络业主进行商议，并于2008 年1 月25 日宣布景贤里成为香港法定古迹。政府以西侧邻近一块面积约4 700 m² 的无树木人工斜坡向业主进行“以地换地”方式补偿，补偿土地允许兴建五间独立屋宇，业主亦同意修复景贤里后再交予香港政府管理^[14]。目前，景贤里已经进入“活化历史建筑伙伴计划”第四期名单。

景贤里保育成功有三个关键因素：其一，非营利组织长春社专业的评判、持续的关注和有效的应对措施。从景贤里第一次拍卖到被宣布为法定古迹长达四年时间，长春社一直实时关注事件发生动态，及时通过投标、致信古物事监督等方式阻止破坏行为；其二，媒体的力量。长春社的信息公开吸引了媒体的关注，进而媒体将公众个体意见归纳为群体意见，某种程度上给政府施加了压力；其三，政府首次使用“以地换地”的方式解决私人历史建筑产权问题。虽然在政府与业主谈判的方案中有“业主以象征性赔偿方式交出大宅”，但是市场经济背景下等价交换为基本规则，一般情况下很难突破，只能用时值五亿港币的土地进行交换。整个事件中，值得商榷的细节是，第二任业主与政府谈判三年多未取得共识，直到第三任业主对建筑进行局部破坏后政府才有紧急措施，令自身陷入被动，反映出一定的制度缺陷。

何东花园位于山顶道75 号，占地面积11 520 m²，是香港社会领袖何东爵士于1927 年为其妻张静容女士所建的宅院。建筑群由公和洋行设计，包括一座大宅和一座祖先楼。主楼以意大利的花园别墅为蓝本，外部为意大利别墅的白色外墙、拱形窗、对称的大门以及整体长方形布局，祖先楼为中式风格（图 5）。何东花园在二战中遭到日军多次轰炸，损毁严重。战后，何东斥资重修，现存建筑建于19 世纪后期的地基上，基本保留1930 年代的风貌。从历史价值来看，该建筑是现存唯一与何东爵士直接相关的山顶住宅，亦是山顶区唯一具有中国建筑特色的建筑物，是突破殖民地时代初期种族政策的象征。从建筑价值来看，该建筑体现了东方美学和西方技术相融合的特色，可能是香港现存的此类建筑中历史最悠久的。

图 5 何东花园鸟瞰图 资料来源：www.hotunggardens2011.hk

2009 年古物古迹办事处将何东花园评为一级历史建筑，业主于2010 年7 月致函古物古迹办事处提出异议。专家小组评判了业主的理由，仍然建议古物咨询委员会维持一级历史建筑评定。业主计划拆除何东花园，重建为11 幢别墅。屋宇署于2010 年12 月批准了建筑图则和拆卸图则，同时通报古物古迹办事处。此事受到了民间保育组织、媒体、公众和专家的极大关注。古物事务监督于2011 年1 月25 日将何东花园列为暂定古迹^[15]。政府随后提出换地方案，建议以何东花园周边的网球场及绿化地带共11 520 m2 土地与业主进行交换（图 6）。业主认为换地的区域为坡地，发展潜力受到限制，而且将绿化地带改变用途须经过城市规划程序，中间必然会遭到环保组织和居民的反对而不能发展，因此不接受此方案^[16]。政府又提出以30亿港币收购保育何东花园，但业主委托专业人员评估后认为工程完成后价值可达70 亿港币，拒绝政府收购^[17]，同时公开声明强调何东花园既不保持原貌，亦非香港集体回忆一部分。2012 年12 月4 日，行政长官会同行政会议指示古物事务监督不得宣布何东花园为法定古迹^[18]。2013 年7 月，何东花园开始拆卸工程。

图 6 何东花园换地方案 资料来源：根据www.hotunggardens2011.hk 改绘

值得关注的是，香港文化遗产基金会委托专业研究团队开展了一项“何东花园的过去、现在与将来”的文化研究，并引入公众参与讨论保育事宜。研究团队收集的1 207 份问卷显示：57% 的人认为何东花园具有极高的文化价值，37%的人因为不知道或者从未去过而未无法选择；83% 的人赞成何东花园在被宣布为永久古迹后向公众开放，50% 的人赞成将来作为文化设施，44% 的人赞成用作旅游及教育设施^[19]。但是，被动的个人式公众参与对保育结果并未起到积极效力。

在何东花园达到法定古迹的文物价值且多数公众认同保育的背景下，政府进行长时间谈判并提出多种方案，最终保育还是以失败告终，凸显了具有社会公共性的历史建筑保育与私人资本最大化逐利之间的尖锐矛盾。同时，亦引起反思：当私人历史建筑保育无法实现政府主导的“自上而下”式保育，是否还有其他形式的保育途径？除了“保留”和“拆除”，是否有多元化的中间选项？是否应该建立公众参与私人历史建筑保育的法定机制以发挥其主动效力？

位于山顶卢吉道27 号的住宅建于1916 年，占地面积2 315 m²，首任业主是赫伯特· 威廉· 伯德（Herbert William Bird）。该建筑由帕尔默和伯德（Palmer & Bird，现为帕尔默和特纳[Palmer & Turner]）的高级合伙人伦诺克斯· 戈弗雷·伯德（Lennox Godfrey Bird）设计，建筑风格为殖民地式新古典主义风格（图 7），被评为二级历史建筑。

图 7 卢吉道27 号建筑 资料来源：http://27lugardonthepeak.com/sch/main/index.html

2013 年9 月，城市规划委员会批准新任业主的规划申请，活化现有住宅，并配建两座别墅式酒店，一并成为山顶区首个古迹精品酒店，提供不超过17 间客房，向公众开放并免费提供酒店和中西区文物径山顶线的导游服务。公众对该项申请提出强烈的反对意见，规划署在公示期内共收到158 份意见书，其中152 份反对，原因是卢吉道作为港岛热门行山径，道路狭窄，酒店的建成将带来大量的人流和车流，影响公众享用行山径（图 8），同时亦会增加郊野公园范围内的环境负荷，而6 位支持者认为活化计划可以让公众有机会接近历史建筑^[21]。中西区区议会在10 月10 日通过了反对卢吉道酒店发展动议，10 月20 日约300 名市民参与了反对游行，社区关注组织美港联盟收集了近7 万人的支持反对签名。但是，该项申请获得了古物古迹办事处和旅游事务署等政府部门的支持，认为此举即可保留历史建筑，又可以供应酒店房间，增加山顶旅游吸引力。在2014 年6月25日的立法会会议上，运输及房屋局局长在答复议员关于卢吉道交通的提问时认为，在交通和环境两方面卢吉道酒店均能满足要求^[22]。

图 8 基地与交通关系图 资料来源：根据参考文献[20]绘制

无论最终结果如何，这个案例表现出三点值得思考的特征：其一，保育历史建筑在一定情况下是可以盈利的，私人具有保育的动力；其二，公众参与在有组织的前提下能够发挥出强大效力，公众意愿通过议员上呈到立法会，基于程序，政府部门必须询问议员，进行客观审慎的反馈，在此期间任何建设行为都处于停滞状态，即使是私人产权的历史建筑；其三，保育私人历史建筑并不是一定会获得大多数公众的支持，支持的前提是保育符合公众最迫切的利益。

对比以上三个案例（表 2），可以发现香港私人历史建筑保育是一个复杂的问题，其复杂性源于各利益相关者（stakeholder）需求的多元性和矛盾性。其中，保育成功与否的最终决定因素是私人业主的个人意愿。在景贤里和山顶卢吉道27 号住宅案例中，业主均体现出一定的保育意识和意愿，在相关条件合适的情况下，保育成功显得顺理成章。而在何东花园案例中，业主的经济利益意识始终占据绝对主要地位，完全基于利润最大化的补偿方案是政府和公众难以接受的。同时，保育也并非完全依靠政府主导才能开展，山顶卢吉道27号住宅案例说明，只要能够找到合适的盈利模式，保育私人历史建筑和谋取经济利益是能够兼容的；反之，公众对历史建筑的保育并非在任何情况下都持肯定态度，利益相关者自身利益的得失会决定公众个体或群体的具体选择。

表 2(Table 2)

表 2 三个案例相关经验比较表 建筑物 评级 转换功能 保育结局 主要参与者 参与者行为 决定因素 创新方法 景贤里 法定 古迹 进人“活化历 史建筑伙伴计 划”第四期， 规定用途为文 化设施、展览 或会议厅、教 育机构 成功 第二任业主 与政府接洽未果；出售给第三任业 非营利组织长春 社的关注；业主 接受补偿方式； 公众和媒体对政 府的持续施压 “以地换地”—— 政府用建筑邻近 相似土地进行置 换，并允许相似 的建筑开发面积 第三任业主 与政府协商成功；修复建筑后交予政府管理 政府 在接到建筑破坏投诉后，紧急宣布其为暂定古迹；与业主 协商成功；宣布为法定古迹；人选活化历史建筑伙伴计划 民间环保团体长春社 专业评判;持续关注;通过投标.致信古物事监督阻止破坏； 吸引公众关注 公众与媒体 对政府施加压力 何东花园 一级历史建筑 拆除，计划重建11幢别墅 失败 现任业主 质疑古迹办的建筑评级；不接受政府补偿方案；坚持拆除 后再开发计划 业主委托专业人 员评估建筑价值70亿港币，与政 府提出赔偿金额 差距太大 政府 受到公众压力后宣布其为暂定古迹；提出“以地换地”的 赔偿方案；提出30亿港币收购计划；非法定古迹宣布 研究机构 开展研究；引人公众参与 公众.民间组织和 媒体 对政府施加压力 山顶卢 吉道 27号 住宅 二级 历史 建筑 计划改建为不 超过17间客 房的古迹精品 酒店 未知（但 成功可能 性较大） 现任业主 保育历史建筑；置置换酒店功能 私人创新式保护 获得政府支持 营利式私人保育 模式 政府 支持业主行为；开展专业评估 登山者和区域内社 区公众 以酒店建成带来的大量人流和车流影响公众安全和増加环 境负荷为由反对酒店计划 社区关注组织美港 联盟 支持公众反对；收集反对意见

表 2 三个案例相关经验比较表

基于利益相关者的视角和理论^[23]，结合香港的实际状况，形成以下应对策略。

建立历史建筑公共保育基金会作为保育的公共协作平台。建立基金会的根本意义在于政府角色从主导者转换为协助者，而利益相关者甚至广义公众能够直接参与并主导保育全过程。其直接作用体现为：突破政府的行政职能限制，将政府、公众和私人的资源（包括资金、政策、技术等）进行有效联系和整合，使得保育策略更加灵活多样；增加保育介入、执行和管理的专业性及可持续性，尤其是能够发现类似山顶卢吉道酒店案例中私人通过保育能够获得超越发展价值的收益途径，探索多元化的保育形式；提高利益相关者甚至广义公众的参与度，强化保育的社会凝聚作用。

公共保育基金会建立模式可以参照市区重建局，初期建立一个法定机构，以便在香港法律框架内获得政府的培育支持，中长期可以向民间组织演化。目标是提高绩效，更加灵活地运用资金来推行计划和措施，吸引更多的利益相关者参与。具体职能至少包括：提供保育资助，从事技术和研究工作，提供展览和教育，持有物业用以筹款，会员制运作，接受会员捐赠并提供会员相应的福利。可以将现有的“活化历史建筑伙伴计划”和“维修资助计划”作为机构启动基础资源。

公信力是公共保育基金会发展的关键，因此需要物色具有公信力的领导团队，同时需要建立公开透明、健全的监察和评估体系，提高公众的认可度和参与荣耀感。

当政府在历史建筑保育中仅承担部分资源供给和合规监管的角色时，政府能够发挥其资源供给和规则限制的优势。

从供给角度来看，政府不但能够提供资金、土地等物质资源，也能够提供政策支持，例如有限放宽开发条件。如果历史建筑公共保育基金会成立并作为保育的主导者，政府能够站在独立的角度审慎评判基金会提出的资源需求是否合理和有效，能够避免过往保育私人历史建筑时的多重矛盾和抉择困难，亦能和公众联合提高资源供给效率。

从限制角度来看，政府能够全面落实相关保育政策，而不会因为政治顾虑导致政策实施的片面化。例如，现有的文物影响评估（HIA: Heritage Impact Assessment）仅在政府进行的新项目中实施，并未在私人项目中推行。一旦在私人历史建筑用地发展层面开展HIA，并将此作为基金会与私人业主谈判的筹码，保育成功的可能性和形式的多元性将大大增加。

公众参与对于私人历史建筑保育是有效力的。但是广义公众参与的效力较为模糊，只有具体利益相关的公众群体和个人的参与具备真实的效力，因为其具备明确指向性的利益诉求能够与私人的业权利益诉求建立矛盾对应关系。

在三个案例中，非营利组织（长春社、美港联盟）、事件关联群体（登山爱好者）以及政治领袖（中西区议员）显示了较强效力，实践证明影响私人历史建筑保育中公众参与效力发挥的因素是参与过程的专业度、参与意见的集中度和参与主体的政治影响力。

同时，从案例中亦可发现媒体（传统、网络）能够形成社会舆论的压力或者动力，对保育的结果会产生超乎预计的作用。如果通过媒体建立指向性公众参与的渠道，真实、透明地反映博弈各方的利益诉求，一方面能够加强公众参与的主导性，避免被动式参与的偏颇结果，另一方面能够获得公众的理解甚至大多数支持。

道德约束是防止准公共物品因个体理性而受损的长效策略。香港政府已经意识到公众教育和宣传的重要性，开展了多种形式的工作——设立“文物之友”，举办历史建筑的导游团、专题讲座、巡回展览、一年一度的“古迹周游乐”，出版文物保育政策通识教材等。但是，散点式、被动式、简单描述的教育宣传效果有限。

如果成立历史建筑公共保育基金会，该机构本身承载教育和研究功能，可以向会员和学生提供定向、深入、专业的保育及公众参与教育服务，并通过专项课题研究如何有效开展教育宣传，将有计划、有层次地提高公众保育道德理念。尤其对年轻一代学生的教育宣传非常重要，他们中间有人将来可能会成为历史建筑的业主，一旦他们接受了保育的理念，那么保育私人历史建筑的难度将会大大降低。

私人历史建筑保育的意义需要站在城市的高度才能全面理解。作为城市历史建筑的多数群体，它是展现城市文化多样性的主要来源。对于香港而言，更为实际的作用是提升城市环境品质、推动城市文化旅游、有效降低城市密度以及增强公众的地方意识。私人历史建筑保育结局的不确定性在于私人与公众利益的分歧和博弈，在单纯“自上而下”或“自下而上”式保育难以实现的情况下，应对矛盾的基本思路是探寻利益相关者的共同利益，引导私人、政府和公众协作形成保育合力。

感谢香港中文大学建筑学院何培斌教授的指导和帮助，感谢匿名审稿人提出的建设性意见。