陆卓玉

Lu Zhuoyu

关键词：老旧小区；住宅再生；政策体系；人口老龄化; 日本

Keywords：Old Residential Area; Condominium Complex Renovation; Policy System; Aging Population; Japan

摘要：

日本曾于二战后经济高速增长时期在城市近郊供应超大规模的住宅小区，近年这些住宅小区的建筑和设备逐步老化，迫切需要进行修缮改造或重建再生，但业主们难以达成一致意见。改造费用过高、改造后的维护费用难以保障以及人口老龄化等因素阻碍了老旧小区改造的推进。日本政府自2013 年逐步重视并研讨住宅小区再生问题，逐步完善住宅改造再生的立项和实施过程、改造前后的物业维护管理，并构建起小区住宅“管理维护—老化修缮—大规模改造—重建”的全生命周期再生政策体系，同时配套出台推进老旧小区改造的具体措施。中国作为人口大国，城镇人口的主要居住形式为住宅小区，将会面对更大规模的待改造老旧小区。本文基于日本老旧小区改造中的经验启示，为国内推进城镇老旧小区改造提出一系列建议。

Abstract：

During the period of rapid economic growth after World War II, Japan once supplied large-scale condominium complexes in the suburbs of cities. In recent years, the buildings and equipments of these condominium complexes are gradually aging, which urgently needs to be repaired, reconstructed and regenerated. However, the difficulty to reach a consensus among owners, high cost of regeneration, maintenance cost and aging population were the major impediments to apartment regeneration promotion. Since 2013, the Japanese government has gradually begun to pay attention to and discuss the issue of condominium renovation. From the project approval, implementation process and property maintenance management before and after the reform, the Japanese government has gradually improved and constructed a condominium complexes renovation policy system of “management and maintenance - aging repair - large-scale reconstruction - reconstruction” in the whole life cycle of condominium complexes. As a country with the main urban population living in condominium complex, China faces a more large-scale condominium complexes to be transformed as the population ages. Based on the enlightenment of Japan's condominium complex renovation, this paper puts forward a series of suggestions for promoting the renovation of condominium complexes in domestic cities and towns.

陆卓玉，硕士，贝壳研究院政策研究员。luzhuoyu@ke.com

• [1] 国土交通省. 第４回「住宅団地再生」連絡会議国土交通省等からの情報提供[R/OL]. (2019-06-28)[2021-01-12]. https://www.mlit.go.jp/common/001313757.pdf.

  [2] 国土交通省. 住宅団地の再生のあり方検討会（第２期） 最終取りまとめ[R/OL]. (2019-08-08)[2021-01-12]. https://www.mlit.go.jp/common/001304545.pdf.

  [3] 佐藤聡一郎. 様々な問題が顕在化する住宅団地について～住民のコミュ二ティの形成が再生のカギ～ [R/OL]. (2018-10-23)[2021-01-12]. https://www.miebank.co.jp/33ir/chousa/201810_c1.pdf.

  [4] 国土交通省. マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル[R/OL]. (2010-07)[2021-07-15]. https://www.mlit.go.jp/common/001064889.pdf.

  [5] 国土交通省住宅局. マンションの管理の適正化· 再生の円滑化について～マンション管理適正化法·マンション建替円滑化法の改正について～ [R/OL]. (2020-09)[2021-07-15]. https://www.lij.jp/html/jli/jli_2020/2020autumn_p204.pdf.

  [6] 国土交通省. 団地型マンション再生マニュアル[R/OL]. (2009-04)[2021-07-15]. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001374073.pdf.

  [7] 福井秀夫. マンション建替え· 管理の法と経済分析[J]. 自治研究, 2008(12): 62-65.

  [8] 国土交通省. 建築物の耐震改修の促進に関する法律等の改正概要[EB/OL]. (2019-01-01)[2021-01-04]. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_000054.html.

  [9] 住宅金融支援机构. 住宅金融支援機構のマンション管理組合向けの制度[R/OL]. (2018-06-30)[2021-01-12]. http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/5573/1/30-1tekisuto2.pdf?20180703100113.

  [10] 国土交通省. 建替えに係る現行の法令· 施策[R/OL]. (2019-08-08)[2021-01-12]. https://www.mlit.go.jp/common/001195901.pdf.

  [11] 国土交通省.「 マンション建替法改正」について[R/OL]. (2016-06)[2021-01-12]. https://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf.

  [12] 国土交通省. 容積率の緩和特例について（マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105 条第1 項関係）[EB/OL]. [2021-01-12]. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000008.html.

  [13] 国土交通省. マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案[EB/OL]. (2020-02-28)[2021-01-12]. https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000177.html.

  [14] 国土交通省. 長期修繕計画作成ガイドライン[R/OL]. (2008-06-17)[2021-01-12]. http://www.mlit.go.jp/common/001172736.pdf.

  [15] 国土交通省. 長期修繕計画標準様式[R/OL]. (2008-06-17)[2021-01-12]. http://www.mlit.go.jp/common/001172734.pdf.

  [16] 周刚华. 引入社会资本参与老旧小区改造研究——以杭州市为例[J]. 中国房地产, 2020(36): 66-69.

  [17] 张承宏, 穆冠霖. 城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J]. 宁波职业技术学院学报, 2016(12): 78.

  [18] 吴志强, 伍江, 张佳丽, 等.“ 城镇老旧小区更新改造的实施机制”学术笔谈[J]. 城市规划学刊, 2021(3): 1-4.

  [19] 王书评, 郭菲. 城市老旧小区更新中多主体协同机制的构建[J]. 城市规划学刊, 2021(3): 51-52.

  [20] 刘金程, 赵燕菁. 旧城更新：成片改造还是自主更新?——以厦门湖滨片区改造为例[J]. 城市发展研究, 2021(3): 4-5.

  [21] 张俊. 城市更新中老旧小区加装电梯的利益平衡与精准治理[J]. 住宅科技, 2021(7): 38-41.

  
  

• 收起